전세 월세 전환, 보증금 낮추면 한 달에 얼마나 더 내나

2026-10-20

전세 월세 전환이 서울 아파트 시장에서 더는 예외적인 선택이 아닙니다. 올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래에서 월세 비중이 처음으로 절반을 넘었습니다.

전세 월세 전환, 무엇이 달라졌나

월세 비중 50% 돌파가 뜻하는 것

올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래에서 월세 비중이 처음으로 50%를 넘어선 것으로 나타났습니다. 전월세 거래 절반 이상이 월세라는 뜻입니다. 기준선이 전세에서 월세로 넘어간 지점이라는 의미입니다. 집계 대상은 서울 아파트 전월세 거래입니다. 다만 이 수치가 말하는 건 거기까지입니다. 왜 늘었는지, 앞으로 더 늘어날지는 이 숫자만으로 알 수 없습니다. 지역이나 보증금 구간에 따라 체감은 다를 수 있고, 전세 매물 자체가 줄었는지도 이 수치로는 확인되지 않습니다. 그래서 전세가 사라졌다고 단정할 필요는 없습니다. 다만 월세 제안을 받을 확률이 전보다 높아진 환경이라는 건 분명합니다. 특히 계약 만기가 올해 안에 돌아오는 분들은 더 그렇습니다. 비교하는 법을 미리 알아두는 쪽이 유리합니다.

전세 만기가 다가오면 선택지는 보통 둘입니다. 같은 조건으로 연장하느냐, 보증금을 낮추고 월세를 얹느냐입니다. 요즘은 임대인이 월세 전환을 먼저 제안하는 경우가 적지 않습니다. 이때 흔한 실수가 월세 금액만 보고 판단하는 겁니다. 보증금이 줄면 그 돈은 내 손으로 돌아옵니다. 그 돈을 어디에 쓰는지까지 넣어야 비교가 성립합니다. 보증금 대출이 있었다면 줄어드는 이자도 같이 봐야 합니다. 월세로 늘어난 돈과, 보증금에서 줄어든 돈을 나란히 놓는 게 출발점입니다. 둘 중 하나만 보고 결정하면 실제 부담과 다른 숫자로 계약하게 됩니다.

보증금을 월세로 돌리면 한 달 부담이 얼마나 바뀌나

전환율에 따라 갈리는 계산

부담을 가르는 건 세 가지입니다. 줄어드는 보증금, 적용되는 전환율, 그리고 내 보증금 대출 금리입니다. 계산 자체는 단순합니다. 줄어든 보증금에 전환율을 곱하면 한 해 월세가 나오고, 그걸 열두 달로 나누면 한 달 부담이 됩니다.

보증금을 이억 원에서 일억 원으로 낮추는 경우를 보겠습니다. 줄어든 보증금은 일억 원입니다. 전환율을 연 네 퍼센트로 가정하면 한 해 사백만 원, 한 달로는 삼십삼만 원 남짓입니다. 전환율을 연 여섯 퍼센트로 가정하면 한 해 육백만 원, 한 달 오십만 원입니다. 같은 일억 원인데 월 부담이 십칠만 원 벌어집니다. 십칠만 원이면 휴대전화 요금 두세 명분입니다. 여기까지는 단순 계산이고, 가정한 전환율은 예시입니다. 실제 계약서에 적히는 숫자가 다르면 한 달 부담도 그만큼 달라집니다.

보증금 구간이 작아도 구조는 같습니다. 오천만 원만 돌려도 전환율 네 퍼센트면 한 해 이백만 원입니다. 반대 방향도 있습니다. 일억 원을 보증금 대출로 빌리고 있었다면 그 이자는 사라집니다. 연 네 퍼센트였다면 한 해 사백만 원이 빠지는 셈입니다. 이 경우 전환율이 네 퍼센트면 부담이 엇비슷해지고, 여섯 퍼센트라면 전환 쪽이 불리해집니다. 그래서 계약 전에 확인할 것은, 전환율이 계약서에 몇 퍼센트로 적히는지입니다. 적용 기준 시점과 산정 방식은 임대인과 중개업소에 함께 물어야 합니다.

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계약서를 받기 전에 확인할 세 가지

계약서를 받기 전에 순서대로 세 가지를 보면 됩니다. 첫째, 같은 단지와 비슷한 평형의 월세 시세를 먼저 확인합니다. 임대인이 제시한 조건이 시세보다 센지 여기서 드러납니다. 확인 순서를 바꾸면 협상 여지가 줄어듭니다. 시세를 모르고 조건을 먼저 듣는 경우가 가장 불리합니다. 둘째, 돌려받는 보증금의 용도를 미리 정합니다. 대출을 갚는지, 예금으로 두는지에 따라 유리한 쪽이 바뀝니다. 갚을 대출이 있으면 전환이 덜 불리해집니다. 쓸 곳이 정해지지 않았다면 보증금을 유지하는 쪽이 단순합니다. 셋째, 계약 기간과 갱신 조건입니다. 월세는 매달 나가는 돈이라 차이가 누적됩니다. 한 달 십만 원 차이도 두 해면 이백사십만 원입니다. 전환율 상한이나 갱신 기준은 제도와 계약 내용에 따라 달라지므로, 내 계약에 어떤 기준이 적용되는지는 임대차 상담 창구나 지자체에서 확인할 수 있습니다.

정리하면, 서울 아파트 전월세에서 월세 비중이 처음으로 절반을 넘었습니다. 보증금을 월세로 돌릴 때 부담은 전환율을 몇 퍼센트로 적용하는지에서 갈립니다. 그 숫자를 빼고 월세 금액만 비교하면 판단 근거가 비어 있게 됩니다. 오늘 확인해 볼 것은 두 가지입니다. 내 전세 계약 만기는 언제이고, 전환 조건에 적힌 전환율은 몇 퍼센트인지부터 확인해 보시기 바랍니다.

출처

서울 아파트 전월세 월세 비중 50% 첫 돌파 관련 기사 — 연합뉴스 — 1∼9월 서울 아파트 월세 비중 50% 첫 돌파…전세 급감 여파